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【朱娅娟律师】房屋买卖合同纠纷代理词

文章出处:人气:发表时间:2015-9-29 13:02:11【

代 理 词

 

尊敬的审判长:

安徽中天恒律师事务所接受刘俊的委托,指派本所朱娅娟律师担任原告刘**与被告王*商品房买卖合同纠纷一案原告的代理人。现结合相关法律法规和本案基本事实,发表以下代理意见,供合议庭参考。

一、2014年3月28日、2014年4月14日,原告与被告签订的《存量房买卖合同》、《买方替卖方还贷协议》真实有效

2014年3月28日,原告与被告在公平协商的基础上达成协议,并签订了《存量房买卖合同》,该合同约定:被告将位于合肥市***的房屋出售给原告,价款为人民币530000元,原告当即向被告支付购房定金1万元。

为了实现《存量房买卖合同》之目的,2014年4月14日,原告经与被告充分商量后,在协商一致的基础上签订了《买方替卖方还贷协议》。该协议约定:“原告将购买此房屋的首付款110000元汇入被告指定的还贷账户,用于帮被告还完此房屋被告尚欠银行的按揭贷款,以便该房产顺利过户。”

原被告双方签订的《存量房买卖合同》、《买方替卖方还贷协议》系双方真实意思表示,合同合法有效,双方当事人均应严格遵守执行,任何一方无权擅自变更、解除或违背合同约定。

根据《合同法》第8条之规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案原被告依法均应严格遵守合同,履行合同义务,而不得擅自变更、解除或违背合同的约定。

二、原告已经依约履行合同约定的义务,被告的行为构成根本违约

    原被告双方签订的《存量房买卖合同、《买方替卖方还贷协议》中,原告作为买方负有依照合同约定支付购房款的义务,被告作为卖方负有交付房屋以及办理产权过户的合同义务。在合同签订后,原告已按照约定向被告支付定金1万元及首付款11万元,并按被告的要求,汇入被告的指定的还贷账户便于被告早日完成过户手续。原告作为合同先履行义务的一方,严格信守合同了合同的约定,不存在任何违约行为,被告应当依照诚实信用的原则,全面适当的履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。而被告在收到原告支付的房款十一万元后迟迟不予还贷,原告多次向被告询问其还贷事宜,被告均以各种理由予以推脱,致使该房产至今未能顺利办理过户手续,被告的刻意行为,导致无法办理过户手续,侵害了原告的合法权益。被告的行为已经构成根本违约。

三、被告至今没有为原告办理产权过户手续,严重违反合同义务,应当承担违约赔偿责任。

2014年4月14日,原告与被告签订的《买方替卖方还贷协议》中明确约定:被告应于2014年5月31日前还完银行按揭贷款并办理完过户手续。否则,应当承担违约金5万元。2014年5月31日后,原告多次向被告询问银行还贷等事宜,被告均以各种理由推脱办理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时,原告在与被告签订存量房买卖合同之日,已向被告王俊交纳购房定金1万元整,根据该《存量房买卖合同》附件三补充条款第二条之规定:单方违约,使合同无法履行的,被告违约应当双倍返还原告定金。根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知第二十三条之规定:“房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

综上,被告的上述行为已构成违约,应当双倍返还原告交纳的定金2万元,并同时向原告支付违约金5万元。

   

 此致

合肥市庐阳区人民法院

 

                 代理人: 安徽中天恒律师事务所

                                         朱娅娟   律师

                        二O一四年七月十五日